買店面出租 切記3大心法

【聯合晚報╱記者游智文／台北報導】

社區型店面租金穩定，風險低，但投資時除了要以大型社區內已發展成熟的商圈地段為優先考量，也需要有更多耐性。黃秋蘭提供三大投資心法，供投資人參考。

店面行情是養出來的

首先是要有「店面行情是養出來的」的觀念。黃秋蘭說，接手社區型店面，當然以現成店面為優先，但這種店面通常屋主就是店老闆，很少釋出，不易取得。

比較容易的，是商圈之中，仍然空置或是位處商圈路段但本來作為住家使用的店面。接手這類店面時，第一步就是先把房況整理好，除了牆壁粉刷、格局更動外，也要儘量把面寬做出來，讓店家好做生意。

多數大型社區商圈就只有短短一條街，店面集中，但數量有限，因此也可考慮往二樓發展。操作這種店面，則除了屋內裝修外，最好也要有單獨樓梯，方便消費者進入。

黃秋蘭特別提醒，由於是社區內店面，購置時最好向管委會打聽清楚相關規定，有些社區規定不准改變門面，在裝修時就要特別注意。

慎選租客是自保關鍵

其次，投資社區型店面，一定要慎選租客，如果素質差、行業不適合，不但可能出租沒多久，就又得找租客，而且可能影響日後店面行情，最糟糕的是，租客可能把房子搞得亂七八糟，然後一走了之。

她就曾接觸過這種個案。有一位投資客買了店面出租後，請店家按月把租金匯進戶頭，再由戶頭直接轉帳給銀行繳房貸。一開始很正常，因此投資客看了幾個月就沒再注意，結果租客後來根本就沒繳租金，後來戶頭沒錢了，銀行因聯絡不上投資客，就直接向法院聲請查封，還好及時發現救回。

黃秋蘭說，不同型態的社區，需要不同的租客，在招租時就要過濾，免得三不五時就得重新招租。像是很多社區都是上班族，白天空無一人，晚上回家就順便買晚餐，這種社區店面就不適合租給做吃的行業，租方做不久，自己也麻煩。

另外社區型店面，特別是在外縣市，也最好避免租給家庭代工或鐵工廠一類，因為一租出去，店面就被定型了，也會影響到社區商圈發展，日後行情一定大打折扣。

不亂漲價是基本道德

第三個心法是，當房東也要想辦法讓店家存活下來。黃秋蘭說，就房東的立場，當然是租金愈高愈好，但也得顧及店家能不能承受，很多房東不管三七二十一，開出天價租金，結果不是找不到租客，就是常得換房客，自己找麻煩。

她建議，租金一開始不妨壓低一些，讓店家有適應期，等生意做穩了，再來調租金。這部份可事先可跟租方講清楚，讓店家有心理準備，彼此也能維持良好關係。

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