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user07    等級：新手上路 文章：30 積分：423 註冊：2007年11月11日 |  新店市∼大台北重要衛星市鎮 房市發展成熟多元 相對之下，則另一精華區-新店市，就發展的穩定程度來說，就絕對是箇中翹楚。近年的新店，利多的豐富或發燒程度稍不及其他熱門區，然房市價量，卻始終維持穩定向上。 ※政府政策促成 交通帶動發展 新店之所以未出現短期價量俱揚，主要原因自然是可供開發建地相對愈來愈有限。不過，區域發展成熟且自成一格，產品多元、且有穩定需求，也是不易出現大起大落的原因。 由於新店溪從中貫穿，早期僅靠碧潭橋連接，因此本市以新店溪為界，兩岸顯現不同的發展風貌。新店溪東、本市北側，直接與台北市接壤，交通較便捷，發展也較佳，為多數人口群聚之處。其餘地區則以農業或風景區為主。 民國45年，是新店市發展的關鍵年。當時根據『台北市防空疏散計劃』，大批眷戶和公務人員遷至新店市；這使新店轉為以軍公教人員為主的人口結構。裕隆汽車及其他產業隨後進駐，更是使新店市發展一日千里，房市種子也開始萌芽。 新店房市近年房市推案價量俱穩，最主要的因素，則是交通建設；各項先後完成的交通建設，大大提昇了本市的聯外便利度，加上本來和北市就幾乎沒有隔閡，房價則相對實惠，故吸引一定比例的區外客源進駐購屋。這些關鍵的交通建設，包括北二高通車，設置新店及安坑兩個交流道，當然還有新店捷運線。 正因新店捷運線通車頗早，北二高在80年代後，更扮演北台灣重要交通命脈，因此儘管當時全台房市景氣處於低檔，新店房市熱度卻還能維持一定水平；當時知名的指標大案「湯泉」，更是紅極一時，同時更創造了水岸房地產銷售奇蹟。 ※房市發展穩定 價揚量穩格局 92年下半年後，房市景氣全面回溫，各區供給快速增加；不過畢竟新店房市原本即相對穩定，可開發建地已不多，走勢誠屬慢熱型，大致呈價揚量平的格局。相較之下，自93年指標大案「綠中海」結案後，話題性就比同縣其他區略為遜色。 不過過去幾年，房市焦點被板橋等區搶走的情況，將有所改觀。首先，千戶萬喚始出來的小碧潭捷運站共同開發案，應該會再掀起類似之前「湯泉」等水岸景觀住宅的盛況；另外，裕隆集團中興路舊廠區開發，以及去年定案的捷運環狀線，都是使新店房市持續蘊藏潛力的題材。 無論如何，交通建設加持及區域風貌多元、發展成熟，使新店市近年房市產品十分多元，不管一般首購家庭、單身貴族、換屋客，甚至頂峰客層，都可在新店尋得適合的房市產品；加上又是北縣地區中最『易達』北市的區域之一，支撐房市之需求動能，可說是源源不絕。 以下，我們將新店市大致分為七個房市區塊，逐一進行詳細的行情與分析： 一、北新路(新店線捷運)沿線 取道交通流量頗高的羅斯福路，是新店往返北市最主要的動線（經過景美新橋）；而此動線，會立即接上新店北新路。這使北新路名正言順，成為全新店最重要幹道。後來新店捷運線也沿北新路設站，北新路沿線因此堪稱本市地段價值最優區。 『捷運共構案』是本區推案史中最具代表性者。所謂捷運共構，正式說法是捷運聯合開發。簡單說，是捷運局提供建地，建商提供興建專業及融資，算是類似合建的型態。而由於建物通常在捷運站上方或旁邊，所以稱為『捷運共構』案。 這類特殊個案，因為捷運站真的就在家門口或樓下，因此儘管價格常高出同區一般建案一截，但仍是熱銷保證。不過本區之所以頻現這類個案，原因還是具有一定條件的建地愈來愈少，捷運共構因此成為順理成章的推案模式。 最早出現捷運共構案的，是大坪林站，91年10月推出的「新天地」。92年第三季，第二個捷運共構案出現，這是位在市公所站正上方的「冠德都會通」。接著，則是93年七張站的「悠遊市」，新店總站的「碧潭有約」。其中「碧」案，開價還直逼30萬/坪大關。以當時行情論，這些個案的開價，確實都是高人一等。 不過「碧」案後，或許是連共構開發的空間也消失，本區房市被其他區域指標案搶走光環；直到95年初「合環御品」推出，才又見曙光。該案及後來的「合環御璽」，其實是因裕隆舊廠開發利多順勢而起，「御品」甚至是市區開價率先破3字頭的個案。 今年初，文化路「高峰會」開出36萬/坪價格，最新案「霞飛大道」開價也是36萬/坪。扣除大台北華城、小碧潭共構案及江陵建設在民權路推出之號稱區域豪宅案，本區仍是全市平均行情最優的區塊。 二、中興路沿線 北新路以景美新橋接通北市，中興路則是北市木柵往來新店的必經孔道；甚至北二高新店交流道，也是設在中興路上。不過由於生活機能及商業氣息不如北新路，加上沒有捷運直接加持，又比較鄰近當地工業區帶，因此儘管路幅比北新路還寬，但本區房價仍略遜一籌。 然中興路其實距離北新路並不遠，勉強算搆得到捷運便利的邊。另外，政府近年工業區開發限制之鬆綁，也讓中興路沿線房市有了新的利多刺激，那就是裕隆汽車舊廠區之開發案。 位在中興路、寶橋路口的舊廠區，在中興路西南側區塊的『裕隆生活城』已營運多時；除汽車服務中心外，還有購物商場（家樂福進駐）、主題餐廳等，現已成為新店市區的重要商業聚落，人氣鼎盛。另一佔地達3萬坪之工業用地，也在94年完成地目變更，成為住宅及商業區；今年底確定由潤泰及富邦兩大集團，進行最有利標的最後角逐。 裕隆集團此一大手筆的開發，自然成為中興路沿線乃至於全新店房市的最新賣點。該開發規劃案前，本區房價和北新路沿線有約一到兩成的差距；不過開發案宣布並完成變更規劃後，區域房市暨行情當然快速進展。 前段提到，合環建設去年推案，就是順著此開發案的話題氣勢推出。另外，德正街「醇品」規劃一般公寓產品，僅5戶量體，開價居然也來到34萬/坪。今年初總銷40億的「園上園」，則是本區房市升級的指標性個案。 「園」案相對位置其實相當鄰近新店寶橋路工業區，且近北二高新店交流道匝道高架；嚴格論，基地條件並不算十分理想，開價32萬/坪更創下中興路沿線當時高點。不過就是衝著裕隆城開發的利基，本案近三百戶量體，僅不到一季即銷售完畢。 三、舊市區 所謂舊市區，是由民權路、北新路、中正及中央等路段包圍之區塊。由於開發甚早，區內幾乎沒有條件較佳面積大且完整的建地，故儘管生活機能頗佳，過往新屋市場，其實並不如其他區塊活絡。 近年則因新店捷運通車，使鄰近工業區，過往不受建商青睞，而尚有可用建地之民權路附近，開始出現新案。其中，以江陵建設系列案「江陵春」及「風雅」為代表；加上成屋案「美麗人生」（位二十張路），三者都訴求鄰近大坪林捷運站，開價因此來到28萬/坪之譜。 市場反應方面，走換屋路線的「江」案，因價格稍高及量體不小，銷售初期去化速度稍慢；不過之後在大台北房市熱度持續延燒的帶動下，仍逐漸去化完畢。然根據了解，本系列案不少量體，是整批賣給慈濟做為宿舍用，實際成交價應該稍低。 無論如何，在土地短缺議題炒作下，建國路、民權路口的系列最新案「江陵樂」，一口氣開到50萬/坪；由於主訴區域豪宅大坪數產品，故價格完全跳脫區域。當然實際去化應該會面臨新的考驗。 而今年度本區指標案「中正川普」，其37萬/坪的開價，嚴格論也有偏高之嫌。不過評估近年原物料上漲及議題炒作之整體趨勢，加上新店市區的發展潛力，這個價格算是反應當下現實。 四、新店溪右岸 由於週休二日制帶動休閒生活風潮，大台北吹起景觀住宅風，當時其中一些代表推案，就都是位於具有河岸景觀條件的本區。這當中最著名的，就是「湯泉」系列。從 91年7月「湯泉」，同年10月二期「湯泉美地」，93年底「湯泉首席」、「湯泉景秀」，都是寶路開發之此一系列景觀住宅。 產品規劃方面則頗多元，價格則是從一期時的18萬/坪，二期均價20萬/坪（面河戶別超過20萬/坪），「湯泉首席」已來到27萬/坪。27萬/坪之價格，幾乎已是當時北新路的新屋行情；而這一路的漲幅，也是近年房市復甦的最佳寫照。 而93年9月底，新店線小碧潭支線通車後，本區再受注目，原因就是小碧潭站聯合開發案。只是，由於卡在當地居民對開發的疑慮，及補償金、補償方式上的討價還價，直到去年才塵埃落定，今年第三季以「美河市」之名正式推出。 開價部份，當然繼續維持本區傳統，一般戶別為35萬/坪，景觀戶一坪更要價45萬。這個價格，在全新店市僅遜於華城地區別墅及前述的「江陵樂」。 然本案銷售初期，爆發開發商日勝生活科技董座涉嫌內線交易風波，甚至一度傳出聯貸融資出現變數。「美河市」從開發及銷售，真可謂一波三折。不過實際釋出大量媒體銷售後，本案仍創出難得的高人氣，顯見捷運開發加上景觀條件，似乎確有另一番吸引消費者的魔力。不過從另個角度看，本區在這幾年快速開發下，住宅及人口數確實相當龐大；然僅靠環河快速道路聯外，區域生活品質確實倍受考驗；小碧潭支線的聯外功能，也僅對十四張及「美河市」，較具有實質意義。 說到河岸與舊市區之間的十四張地區，曾傳出政府有意進行開發。只是目前為止，仍是『雷聲大雨點小』，話題成分多於實質。而捷運環狀線行經並在此設十四張站，應該會是下個話題點。不過本捷運路段96年底才剛進行初期工程作業，政府開出的開發支票也得打折扣，因此十四張前景嚴格說仍未卜。 五、中央新村 舊市區西南側之中央新村，為以往萬年國民大會的萬年代表所居住地區。由於這群人身分特殊，本區因此訂有限建條款，直到約80年代後才解禁。 嚴格的開發規定，使本區街廓整齊、環境單純，但相對也限制了區域的進階發展。另基於同樣原因，本區整體機能也不算太好，故儘管後來稍微解禁，但仍影響民間開發意願；過去推案，都是在區域外圍。 本區最近一宗推案，是94年底個案為「藝墅」。該案規劃一般型換屋產品開價開價28.4萬/坪（價格及銷售坪均含車位）。之後儘管大台北房市持續發燒，基於種種原因，仍無任何建商在本區推案，因此也無所謂行情水準起伏的議題。 六、安坑市區 以上各區，都在新店溪東北側，可統稱為新店市區。而新店市另與中和市接壤的部份，則是所謂的安坑。根據地理位置不同，以及開發限制或規定各異，又可再分為市區及大台北華城兩區。 安坑市區是新店市境內，新店溪南岸的發展核心，一般商業活動都在此區，整個區域，其實山坡地形居多。過去本區聯外只能由碧潭大橋，經過市區，再取道環河快速道路或北新路。這個聯外相對不便的結果，房價水準一直都不高。 後來北二高設安坑交流道、碧潭橋擴建及中安便橋，讓本區聯外易壅塞的情況有所改善。本區也因此出現不少的造鎮規模個案，一時間話題熱度不亞於前述的「湯泉」。不過畢竟仍位置相對偏遠，加上短期供給量頗大，熱度很快冷卻。 93年的「綠中海」系列，是本區近期之代表個案。約700萬，折合單價約15~17萬/坪之低價策略，及美式郊區別墅社區之訴求，獲得相當成功。本開發案第三期大樓產品規劃的「綠灣」，目前仍銷售中；而或許是失去別墅社區的吸引點，本案反應遠遠不如當初一、二期時之盛況。 市區方面，在「綠」案同期，大概開價行情是在18萬/坪上下，在全新店也屬低檔。不過新店正市區，乃至整個大台北房市土地短缺熱炒出的熱度，還是燒到這裡。95年中的「光榮時代」，便一次把開價推升到20萬/坪以上（23萬/坪）。 不過或許是區域發展仍稍封閉，「綠中海」強銷時期標榜的交通工程，目前也只有中安大橋一項兌現，故確實不易吸引大量區外客源。今年底進場的「21city」，開價也『僅』23.5萬/坪。本區要有較明顯、長足的發展，還是需要有效的交通聯外建設；目前看來，仍紙上階段的安坑捷運線，是唯一希望。 七、大台北華城（水源保護風景限建區） 廣義的安坑除市區外，還有一區域。該區早期有批別墅山莊開發，因不少名人曾在此居住而聞名；後來就以開發案名稱，稱此處為『大台北華城』。 本區約在安坑市區東側，經碧潭橋、安康路右轉華城路方向；因屬水源保護區，故有嚴格的開發限制。本區發展以觀光為主，建案開發的土地單位成本較高，產品多走中高價位別墅路線，不少社區還有嚴格的門禁管制。正因是大台北地區難得的別墅聚落，因此過去有『北陽明、南華城』的美譽；「青山鎮」及「大都市秀岡」，都是本區相當著名的個案。老牌建商大陸工程的「青」案，是以系列方式推案，這些年來持續陸續釋出量體，目前則是二期二區。 後來的「樂揚禾豐」，及今年新案「國礎富裔山」當然也都是走這種高價別墅路線。「國」案更是創下紀錄，以英式城堡的訴求，最高總價達到1.5億，折合單價達62萬/坪。此單價及總價水準，都已經是豪宅等級。不過本區開發條件本就不同，整體房市暨行情當然也是特殊情況。 七、北宜路 北宜路一帶，由於僅能連接北新或中興路聯外；因此儘管從北宜路另外直通中興路的便道已通車多時，但本區還是全新店平均行情最低的區塊，新店捷運對本區起不了太明確的拉抬作用。基本上，愈近新店捷運總站及市區，行情愈好；離市區愈遠，則行情愈低。 93年挑高3米及4米2複層式規劃的「春風達人」，應該是產品規劃不對，因此後來改為一般產品，重新以「夢享國」之名，於95年初重新推出，開價16萬/坪。今年下半年，「夢」案以新成屋姿態重新銷售，量體還有35戶，新開價則三級跳到22萬/坪。 同年6月推出的預售案「陛潭」，相對位置其實也相當深入，然由於號稱有景觀條件，因此景觀戶開價25萬/坪。已創下本區新高價；然無景觀戶之21萬/坪，反而才是相對合理的區域行情。 ※裕隆廠區開發夯 交通建設仍首要 北二高的闢建通車，讓新店市區及安坑聯外獲得重大提升；環河快速道路則使新店通往北市，除了羅斯福路通往北新路外，又多一便捷的孔道；新店捷運的開通，更讓新店房市如虎添翼。交通建設，確是新店房市價量始終維持水準的關鍵。 不過美中不足的是，安坑地區往北市的交通動線，仍有諸多限制及問題，北宜路一帶小區域發展也和市區漸行漸遠。然相對地，單純就可供開發之土地論，確實是上述這兩個交通仍相對不便地區較多。 對安坑而言，或許所謂的左岸版本環河快速道路，也就是八里－新店快速道路（又稱永和次系統道路），可能會是聯外交通獲得些許改善的具體答案。 然回過頭來，這條左岸環快全線通車時間遙遙無期，且這些年，公路建設對房市產生的拉抬效益，已逐漸減退中；軌道建設，才是未來的大趨勢。故終於開始有整地動作的捷運環狀線第一階段工程（即從目前新店線大坪林站開始的北縣路段），才是本區最值得期待的公共工程。 當然以最近一年來說，則中興路三段的裕隆廠區開發，會是本區房市暨整體發展最夯的話題。根據了解，無論最後是潤泰或富邦雀屏中選，與裕隆合作開發，該區未來都將是商場、辦公室與住宅共同開發的風貌，這當然是想像空間十足。 只是，已啟用營運約兩年的裕隆生活城，假日或非上班時間，湧進的購物人潮往往讓周邊交通大打結。開發案固然創造更多商機，但無疑地也將帶來更多的人潮、車潮，區域環境品質到底會有怎樣的變化，確有令人憂心之處。這恐怕是大家在炒作、看好裕隆開發案的同時，政府及開發單位必須同時注意的問題。 更多專業精闢分析，請訂閱惟馨周報，訂閱專線：02-8797-3579
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 2007/12/25 上午 08:52:41 |  |
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